Земля для потреб надрокористування: чому варто обрати сервітут?

Авторський блог

Одним із найважливіших питань під час користування надрами є наявність належно оформлених прав на землю для потреб надрокористування.

Для чого оформлювати права на землю?

При надрокористуванні земля потрібна за будь-яких умов: для буріння свердловин, для розміщення свердловин, для будівництва шахти, для розміщення кар’єру тощо.

Очевидно, що у різних випадках потрібна різна кількість (площа) землі, але ми говоритимемо у блозі не про кількість, а про законні способи оформлення на неї прав незалежно від її кількості, форми власності, категорії, цільового призначення, розпорядника (землевласника чи землекористувача) тощо.

Сьогодні найпоширенішими способами набуття прав на землю для цілей надрокористування є її придбання та оренда.

Зазначені способи мають свої як переваги, так і недоліки. Одним із вагомих недоліків обох способів є необхідність зміни цільового призначення земельної ділянки, адже це довга та не зовсім прозора процедура. 

Тому ми говоритимемо про відносно новий спосіб набуття законних прав на землю для потреб надрокористування, а саме – про сервітут, який не матиме таких недоліків, що наявні при купівлі та оренді земельної ділянки для зазначених цілей.

Сервітут: в чому перевага?

Слід зазначити, що юридична конструкція сервітуту існує понад 2 000 років та бере свій початок із часів Римської імперії. З 2002 року відносини, пов’язані із встановленням сервітуту, регулюється Земельним кодексом України, а з 2004 року – Цивільним кодексом України.

Проте, у користувачів надрами можливість використовувати юридичну конструкцію сервітуту для потреб надрокористування з’явилася формально у 2019 році, а фактично – лише із 2020 року,  зокрема із моменту прийняття Закону України від 19.12.2019 № 402-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення законодавства про видобуток бурштину та інших корисних копалин», який набрав чинності 29.12.2019.

Однак, тоді така можливість була передбачена для власників дозволів на дослідно-промислову розробку або видобування бурштину, чи інших корисних копалин загальнодержавного значення.

Тобто оформити сервітут для геологічного вивчення на будь-які види корисних копалин чи для дослідно-промислової розробки, або видобування корисних копалин місцевого значення – було неможливо.

Окрім цього, такий сервітут можна було встановити лише згідно з межами та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами.

Із прийняттям Закону України від 01.12.2022 № 2805-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення законодавства у сфері користування надрами», яким було суттєво оновлено положення Кодексу України про надра, право на встановлення сервітуту отримали власники дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) або видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення.

Такий сервітут можна встановити згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об’єктів, пов’язаних із зазначеним видом діяльності.

Встановлення земельних сервітутів для потреб надрокористування можливо, як на земельних ділянках приватної власності, так і на земельних ділянках державної та комунальної власності.

Переваги сервітуту при користуванні землею 

Ключовою відмінністю сервітуту від купівлі та оренди є те, що встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, крім земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення (відповідно до статті 66 Земельного кодексу України).

Не менш важливим є те, що встановлення земельного сервітуту можливе на частину земельної ділянки  без необхідності її поділу чи виділу. Це особливо важливо щодо земельних ділянок лісового фонду, де зазвичай сформовані великі за площею земельні ділянки.

Також дуже важливим є закріплена на законодавчому рівні можливості автоматичного продовження строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами.

Попри ряд переваг сервітуту, його основним недоліком є новизна та незрозумілість для суб’єктів зазначених відносин.

Насправді часто навіть землевпорядні організації не знають про існування такої можливості, а розпорядники (землевласники чи землекористувачі) на момент звернення до них із пропозицією встановлення земельного сервітуту для потреб надрокористування надрами, мають побоювання щодо законності зазначеної процедури. Тому зазвичай таким суб’єктам необхідно обґрунтовувати законність такої можливості.

Яка вартість сервітуту на землю?

Також однією із переваг та одночасно недоліком є те, що розмір плати за сервітут не регулюється законодавством України.

Не існує будь-якої методики визначення плати за сервітут. 

Не існує будь-яких відсоткових ставок, верхніх чи нижніх меж, необхідності прив’язки до цільового призначення, нормативної грошової оцінки тощо.

З одного боку це добре, адже це дозволяє сторонами встановити справедливий та взаємоузгоджений розмір плати за сервітут.

Але існує одне «але», що і для кого означає “справедливий розмір плати”. Для кожної зі сторін справедливим розміром може бути різна сума, враховуючи той факт, що з високою ймовірністю земельна ділянка, на яку встановлено сервітут для потреб надрокористування, буде фактично знищена.

Відсутність методики визначення плати за сервітут на практичні може призвести до ситуації, коли сторони не досягнуть згоди щодо розміру плати за сервітут.

В такому випадку у надрокористувача відсутні будь-які способи законного впливу на розпорядника (землевласника чи землекористувача).

Окрім цього, відсутність затвердженої методики визначення плати за сервітут створює ризик того, що правоохоронні органи зможуть використати цю прогалину з метою тиску на бізнес та розпорядників (землевласників чи землекористувачів), які належать до державного чи комунального сектору.

Саме тому при використанні сервітуту має бути дотримано вимоги законодавства України, а там, де існують об’єктивні прогалини, слід керуватися принципами справедливості, добросовісності та розумності. 

Звісно, що це оціночні поняття, але саме дотримання таких правил, на нашу думку, допоможе у разі необхідності, захистити в майбутньому своє право в судових органах України.

Що із практикою?

Маємо позитивну практику встановлення сервітуту для потреб надрокористування на приватних, державних та комунальних землях.

В усіх випадках розробляється технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту.

Таку технічну документацію розробляє землевпорядна організація.

Важливо розуміти, що сервітут можливий лише на сформованій земельній ділянці, але у випадку, коли потрібно лише частина сформованої земельної ділянки, поділу, виділу, вилучення робити не потрібно.

Оптимальним варіантом є встановлення окремого сервітуту в межах кожної сформованої ділянки.

Технічно найшвидше встановити сервітут можна на землях приватної власності, адже кількість бюрократичних процедур зводиться до мінімуму. За сприятливих умов такий сервітут можна встановити в межах двох місяців.

Щодо державних земель (в тому числі земель лісового фонду) та комунальних земель, процедура більш бюрократична, однак прийнятна. За сприятливих умов такий сервітут можна встановити в межах шести місяців.

Слід врахувати той факт, що розпорядником комунальної землі є місцева рада,  яка колегіальним виборним органом для якого прийняття або відмова у прийняття рішення про встановлення сервітут є дискреційним повноваженням.

Але все ж, попри позитивну практику встановлення сервітуту для потреб надрокористування на державних та комунальних землях, варто зазначити, дана процедура є недостатньо чіткою та все ще має ряд законодавчих прогалин.

Що маємо в результаті?

Підсумовуючи зазначене вище, варто додати, що сервітут має ряд недоліків, що пов’язані із його новизною та незначною практикою застосування, однак, на нашу думку, його переваги мають більшу вагу. Адже мова йде про швидкість та простоту отримання доступу до землі для власника спеціального дозволу на користування надрами, який є строковим та оплатним.

Очевидно, що ризики існують та існуватимуть, але це питання вибору.

У надрокористувача після оплати за дозвіл залишається не так багато варіантів:

– отримання швидкого доступу до землі і приступити до виконання програми робіт,

– роками оформлювати права на землю для потреб надрокористування, при цьому витрачаючи визначений дозволом строк його дії, за який було оплачено в державний бюджет.

–   не оформлення права на землю для потреб надрокористування впродовж строку його дії, за який було оплачено в державний бюджет та втратити право на користування надрами так і не приступивши до фізичного користування надрами.

Отож, оплата за дозвіл вказує на те, що вибір вже зроблений, саме тому ми рекомендуємо нашим клієнтам скористатися можливістю оформлення прав на землю шляхом встановлення сервітуту.

Ми маємо досвід оформлення прав на землю шляхом встановлення сервітуту на земельні ділянки усіх форм власності (приватної, державної та комунальної), розуміємо тонкощі такої процедури та знаємо як встановити сервітут максимально безпечно для клієнта. 

Автор блогу: Іван Сковрон, юрист Геологічної інвестиційної групи